وعده جدید دولت برای زوجاولیها
تجربه کشورهای مختلف نشان میدهد سیاستهای دستوری در بازار مسکن نهتنها قادر به کنترل تورم اجاره نیستند بلکه با فراریدادن موجران، عرضه را کاهش میدهند
سیاست کشورها در «حمایت از مستاجران کمدرآمد» به دو دسته تقسیم میشود؛ «پرداخت یارانه از جیب موجرها به شکل اجارهبهای دستوری» و «یارانه غیرمستقیم برای عرضه مسکن حمایتی اجارهای توسط بخشخصوصی و شهرداریها». بررسی ۸ تجربه جهانی از سالهای دور تاکنون نشان میدهد، برخی به شکل ملی یا محلی، نرخ دولتی برای اجارهبها اعمال میکنند که البته نتیجه منفی مشترک این سیاست، فرار موجران از بازار است. ایران هم سیاست سومی را تدارک دیده است.
به گزارش دنیای اقتصاد، دستفرمان دولت در بازار مسکن در خط «مسکن اجارهای» قرار گرفتهاست؛ بهطوریکه با تصویب بسته 20 مادهای قرار است به «گروهی از زوجاولیها، آپارتمان به اجارهبهای یکسوم تا یکدوم ارقام روز بازار تا پایان امسال تحویل داده شود.» هر چند این چرخش اتفاق مثبت و امیدوارکنندهای است اما در همین سیاست عرضه مسکناجارهای حمایتی، یک دوراهی مقابل دولت وجود دارد.
دولت امسال «مکلف» شدهبود برای رشد اجارهبها، «نرخ دولتی» تعیین کند. فرمول مشکلدار و نسخه آزمودهشده «اجارهبهای دولتی» بدون اینکه «تاثیر معناداری» روی کاهش تورم اجاره مسکن داشتهباشد، باعث واکنش منفی موجرها شد. پارسال و امسال، تورم اجاره مسکن بازهم از سقف کاغذی (نرخ دولتی) 25درصد بالا زد.
وزارت راه و شهرسازی قرار است زمینهای تحتمالکیت را با «شهرداری، بنیاد مسکن، بنیاد مستضعفان، بانکها و سازندههای بخش خصوصی» «تهاتر» کند. ظرفیت مسکن اجارهای تا پایان امسال، 10هزار واحد تعریفشده مسکن اجارهای دولتی به دهکهای یک و 2 با نرخ 35درصد اجارهبهای بازار، دهکهای 3 و 4 با نرخ 45درصد و دهکهای 5 و 6 با نرخ 55درصد اجاره داده خواهدشد.
اولین نقطه ضعف خرید مسکن آماده از بازار از طریق تهاتر با زمین مستعد «مولدسازی» است نقطه ضعف دوم تشویق بانکهای ملاک است نقطه ضعف سوم نیز «اعمال نقش وارونه نهادهایی همچون شهرداری یا بنیاد مسکن» نقطه ضعف چهارم نیز انتخاب دهکهای بالاتر از اول و دوم در حالحاضر حدود 900هزار مستاجر در دهکهای اول و دوم، دچار فقر هستند.
مدل «خرید مسکن آماده توسط دولت و تبدیل آن به خانه اجارهای» بسیار بهندرت اتفاق افتاده است؛ در انگلیس رشد اجارهبها باعث «ناپدید شدن» آپارتمانهای اجارهای شد در آمریکا «بیمیلی به نوسازی خانهها» و «بازار سیاه اجارهداری» بروز پیدا کردهاست در آرژانتین عرضه واحد اجارهای 40درصد افت کرد و اجارهبها 27برابر شد.
در مالزی سیاست اجارهبهای دستوری دهه ۱۹۹۰ کنار گذاشته شد و اکنون سازندگان زمینهای بزرگ ملزماند بخشی از پروژه را به مسکن اجارهای حمایتی اختصاص دهند. در هلند دستهای از واحدهای اجارهای خصوصی تحت سقف رشد دولتی قرار گرفتهاند که این موضوع نیز با واکنش منفی موجران و کاهش تمایل به اجارهداری همراه بوده است.
درس جهانی نشان میدهد، جهتگیری دولتها طی دهههای گذشته از کنترلگری به حمایتگری تغییر پیدا کردهاست کشورهایی که نرخ دولتی را برای موجرهای خصوصی اعمال کردهاند، باعث جهش بیشتر اجارهبها شدهاند.
بانکجهانی توصیه کردهاست، «دولت نباید وارد ساخت مسکن اجارهای، وارد خرید مسکن به قصد اجاره و وارد کنترل دولتی بازار» شود، بلکه باید از عرضه مسکن اجارهای حمایتی توسط بخشخصوصی و شهرداریها «حمایت» کند.
